Art. 36 ZTO A – Zona di interesse storico, artistico e ambientale

1. Sono le parti del territorio costituite dalla città storica, da agglomerati urbani, da complessi edilizi e da aree o di porzione di essi, comprese le aree circostanti, che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale, individuate nelle seguenti sottozone:

a.: A1 Centro Storico;
b.: A2 Tessuti e Borghi Storici;
c.: A3 Centro storico minore;
d.: A4 Complessi e immobili storici e di interesse culturale;
e.: A5 Parchi, giardini e spazi scoperti privati di interesse storico-ambientale.

2. Nella sottozona A1 le destinazioni d’uso sono quelle previste dal PPCS. Nelle zone pedonalizzate e in quelle a traffico limitato, sono sempre ammesse attività commerciali al piano terra in deroga alle norme del PPCS purché compatibili con il grado di tutela del fabbricato ed è vietata la trasformazione in autorimessa di locali commerciali, qualora la trasformazione interrompa la continuità di un fronte commerciale. In attuazione dell’art. 21 della LR 50/2012, al fine di integrare la rete commerciale di prossimità del Centro Storico favorendone il potenziamento, all’interno del perimetro individuato nell’Elaborato 9 –

L.R.: 50/2012, possono essere insediate anche le medie e grandi strutture di vendita con le seguenti procedure:
a.: mediante Accordo ex art. 6 LR 11/2004;
b.: per i beni culturali di cui alla Parte seconda del DLgs 42/2004, previo parere della

Soprintendenza in ordine alla nuova destinazione d’uso e agli interventi edilizi richiesti. Le procedure di cui sopra sarano oggetto di convenzione con il Comune il cui testo sarà sottoposto all’approvazione del Consiglio comunale ai fini del rilascio del titolo edilizio convenzionato. La convenzione disciplinerà, in particolare, le misure di mitigazione e compensazione derivanti dai previsti impatti relativi dall’insediamento dell’attività, gli oneri a carico dell’attuatore, le garanzie, nonché gli aspetti architettonici dell’intervento e i termini temporali di attuazione. In relazione agli effetti attesi generati dall’insediamento di medie e grandi strutture di vendita e per conseguire le finalità di cui sopra, il Comune verificherà le proposte di insediamento con particolare attenzione all’integrazione e al potenziamento degli itinerari commerciali, al rafforzamento e alla promozione del Centro Storico con azioni e attività per la promozione turistica, culturale e di intrattenimento. Il Comune valuterà inoltre anche gli impatti cumulativi e verificherà i seguenti aspetti: − mobilità e accessibilità, anche con riferimento al TPL, sosta e adeguatezza delle infrastrutture

esistenti; − abbattimento delle barriere architettoniche e adeguatezza dei servizi presenti quali la gestione

dei rifiuti e la consegna merci; − aspetti ambientali quali il rumore, inquinamento atmosferico, risparmio ed efficienza energetica; − adeguamento e necessità di riqualificazione della segnaletica, dell’arredo urbano nel contesto

territoriale di riferimento.

Nelle sottozone A2, A3, A4 e per gli edifici ricompresi nella sottozona A5 la destinazione d’uso è residenziale. Sono ammesse attività complementari di cui all’elenco del comma 7 dell’art. 37 a esclusione delle lett. d., e., g. e quelle della lett. h. se fuori terra. Sono fatte salve le destinazioni esistenti alla data di entrata in vigore del PI.

Centro Storico (A1)

In questa zona il PI si attua attraverso PUA e IED in applicazione dei contenuti prescrittivi rappresentati negli elaborati del PPCS e dai successivi provvedimenti di variazione delle previsioni urbanistico-edilizie.
Le disposizioni degli artt. 4 e 5 delle NTA del PPCS che attribuiscono destinazione pubblica a immobili di proprietà privata si intendono decadute. La riproposizione di dette previsioni potrà avvenire esclusivamente mediante PUA per le opere di urbanizzazione ovvero mediante progetto di opera pubblica con la cui approvazione si dichiari la relativa previsione di pubblica utilità.
Senza che ciò costituisca o necessiti di variante urbanistica, nelle aree destinate a parcheggio, autosilos, ovvero a garage, è comunque ammessa in alternativa, anche parziale, la realizzazione di verde pubblico, viabilità, percorsi pedonali e ciclabili, piazze e spazi pedonali anche porticati.
Per gli edifici di cui alla precedente lettera b. si applicano le disposizione dell’art. 6 delle NTA del PPCS.
Gli spazi indicati come attrezzature a disposizione saranno utilizzati soltanto per impianti od opere di interesse collettivo o sociale, previa intesa, ove occorra, tra il Comune e l’Amministrazione pubblica proprietaria delle opere.
Le previsioni relative all’area dell’ex Eretenio in proprietà comunale sono attuate mediante

progetto di opera pubblica o mediante PUA. Nell’attuazione delle previsioni relative a detta area dovrà essere comunque posta particolare cura nell’effettuazione di preliminari rilievi e indagini archeologiche, geognostiche, geomorfologiche, idrogeologiche, geologiche e ambientali atti a garantire l’assenza di impatti negativi sugli edifici e sulle infrastrutture circostanti in caso di realizzazione di scavi, fondazioni o costruzioni interrate oltre i 1,5 m di profondità.

g.: Allineamenti e prescrizioni diverse, ma compatibili con il PPCS sono consentite mediante PUA avente i contenuti del Piano di Recupero.
h.: Nella ZTO A1, anche in parziale variazione delle norme del PPCS, si applicano le seguenti disposizioni:

− sugli edifici privi di grado di protezione sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia con recupero dei sottotetti e ricomposizione delle coperture, anche con la formazione di abbaini e finestrature sul piano di falda non prospiciente piazze, strade e altri spazi pubblici o d’uso pubblico. Potranno essere realizzate terrazze “a vasca” ricavate riducendo la copertura del piano di falda per una percentuale del 5% e comunque per una superficie compresa tra un minimo ammissibile, anche se superiore a detta percentuale, fino a 10 mq e una superficie massima complessiva per ciascun immobile di 30 mq. Non è consentito realizzare parapetti e altre strutture sporgenti oltre la linea di falda. I materiali utilizzati e le modalitá realizzative dovranno ridurre al minimo la visibilitá dell’intervento e particolare cura dovrá essere posta nella realizzazione di scossaline e serramenti che dovranno essere realizzati con materiali non riflettenti o a bassa riflettanza e colorazioni omogenee a quelle tradizionali in uso nel contesto urbano del Centro Storico. La realizzazione di detti interventi è assoggettata a rilascio del titolo abilitativo la cui documentazione progettuale dovrá rappresentare l’intero sviluppo della copertura dell’immobile interessato dall’intervento, con corredo di sezioni e prospetti idonee a rappresentare con completezza lo stato di fatto e quello di progetto.

− Sugli edifici assoggettati a grado di protezione, di cui all’art. 9 delle NTA del PPCS, gli interventi di cui al precedente alinea, sono ammessi esclusivamente nell’ambito di interventi di restauro conservativo, estesi all’intero edificio, i cui documenti progettuali siano corredati, oltre che da una esaustiva rappresentazione e descrizione della copertura comprensiva della illustrazione strutturale e dei materiali, da una specifica relazione storica che descriva le trasformazioni subite dall’immobile e identificando gli elementi di stato di fatto aventi particolare rilevanza allo scopo di preservarle da trasformazioni incongrue e che obliterino elementi costruttivi e tipologici da conservare. Per quanto adeguate a perseguire gli obiettivi di tutela si applicano le limitazioni e le condizioni di cui al precedente alinea.

− Fatti salvi gli obiettivi di tutela e il rispetto dei vincoli di cui al DLgs. 42/2004, nella zona A1 è consentita la possibilità di installazione di pannelli fotovoltaici per i tetti esistenti in eternit purché con materiali aventi caratteristiche estetiche tali da mimetizzarsi con la copertura tipica in coppi prevista per il Centro Storico (es. coppi fotovoltaici).

− Per tutti gli edifici con grado di protezione è ammessa, nel rispetto del Codice Civile, l’installazione degli ascensori e la realizzazione del vano ascensore esterni all’edificio esistente purché non prospicienti spazi pubblici o di uso pubblico. Nel caso di edifici assoggettati a vincolo DLgs. 42/2004 l’intervento deve ottenere il parere favorevole della Soprintendenza. L’installazione di sistemi elevatori finalizzati al superamento delle barriere architettoniche sugli edifici di cui sopra è sempre ammessa condizionata all’adozione di modalità costruttive e di materiali che riducano al minimo la percezione visiva dell’impianto.

i.: Per l’ambito di San Silvestro sono inoltre ammessi gli interventi precisati nella scheda urbanistica A1 – Centro Storico descritta nell’Elaborato 5 – Fascicolo Schede Urbanistiche.
j.: Per l'area “Ex Macello”, di cui alla delibera di CC 42/2012, si rimanda alla relativa scheda urbanistica A1 -Centro Storico “Ex Macello Comunale” contenuta nell'Elaborato 5 – Fascicolo Schede Urbanistiche. Le previsioni contenute nella scheda si attuano mediante IED convenzionato, secondo la disciplina urbanistico-edilizia prevista nella scheda medesima. Non trovano pertanto applicazione le disposizioni normative del PPCS e della precedente lettera h. Nel rispetto di quanto previsto nella scheda, sono considerati ammissibili le soluzioni progettuali che otterranno il nulla osta della competente Soprintendenza. Relativamente alle distanze tra pareti e corpi di fabbrica la disciplina di cui alla scheda ha carattere planivolumetrico ai fini della verifica delle distanze minime consentite all'interno dell'ambito di intervento anche in relazione alle altezze previste. La convenzione regolerà gli obblighi realizzativi posti a carico del soggetto acquirente, richiamerà le servitù gravanti da mantenere o istituire e stabilirà le modalità per il

soddisfacimento della dotazione minima dei parcheggi privati.

5. Tessuti e Borghi Storici (A2)

a.: Sono ammessi gli interventi indicati nei Piani norma e disciplinati nell’Elaborato 5 – Fascicolo Schede Urbanistiche e sono altresì sempre ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo per tutti gli edifici esistenti ai sensi del DPR 380/2001.
b.: Gli edifici assoggettati al grado di intervento RE possono essere inoltre oggetto di demolizione e ricostruzione, anche con variazione del sedime, nei casi in cui ciò determini maggiore distanza rispetto ad edifici con grado di intervento RS, purché la nuova costruzione rispetti la distanza minima di 10 m tra pareti finestrate, la distanza minima dai confini pari a 1/2 dell’altezza con un minimo di 5 m e non superi l’attuale dimensione di volumetria, altezza e superficie coperta ovvero quelle maggiori se ammesse dalle presenti norme, nella scheda o in un PUA.
c.: Gli interventi classificati D4 e D5 sono regolati come indicato nell’Elaborato 5, ferma l’altezza massima come specificata per le diverse tipologie.
d.: Per gli edifici non contrassegnati da gradi di intervento edilizio, l’altezza massima non può superare l’altezza minore tra quella degli edifici esistenti nei lotti circostanti dei quali sia prescritto il restauro e risanamento conservativo ovvero l’altezza massima di 4,50 m quando nei lotti circostanti non sia prescritto il restauro e risanamento conservativo. La superficie coperta complessiva non può superare il 30% della superficie fondiaria, la restante superficie scoperta dovrà essere mantenuta a verde mediante l’impianto, sulla base di apposito progetto, di essenze autoctone presenti nel contesto.
e.: È ammesso I’incremento volumetrico una tantum degli edifici assoggettati a ristrutturazione edilizia RE, fino al 10% del volume esistente e comunque fino al massimo di 150 mc per ciascun lotto e l’accorpamento del Volume di edifici esistenti non assoggettati a grado di protezione.
f.: Nei lotti all’interno del perimetro del Piano Norma di cui all’Elaborato 3 – Zonizzazione si applica un Uf pari a 0,25 mq/mq. Dove le schede prevedano opere di urbanizzazione gli interventi saranno assoggettati a IED convenzionato.
g.: In caso di PUA che disciplini tutti gli edifici presenti all’interno del Piano Norma o delle parti di Piano Norma delimitate da viabilità, aree a servizi, altre ZTO o altre aree assoggettate a specifica modalità attuativa, potranno essere ammessi parametri urbanistici ed edilizi diversi e maggiori rispetto a quelli sopra indicati che comunque non potranno superare i seguenti limiti: − altezza massima non superiore all’altezza media degli edifici presenti nei lotti circostanti

dei quali sia prescritto il restauro e risanamento conservativo; − incremento del 15% dell’indice fondiario (Uf); − superficie coperta totale incrementata non più del 10% rispetto alla superficie coperta

complessiva relativa a tutti gli edifici esistenti; − esclusione di ampliamento degli edifici assoggettati a restauro e risanamento conservativo.

h. Nei PUA dovranno inoltre essere rispettate le seguenti condizioni qualitative: − dovranno essere demoliti tutti gli edifici accessori non coerenti con i caratteri dell’architettura e dell’ambiente; − dovranno essere rinnovate le reti tecnologiche procedendo all’interramento delle linee aeree e innovando, adeguandolo al contesto, il sistema di pubblica illuminazione; − dovranno essere realizzate, ove previste dal sistema di raccolta, idonee piazzole per i rifiuti anche mediante realizzazione di bocche esterne con deposito di raccolta interrato; − dovrà essere predisposto e attuato un piano generale di riqualificazione della viabilità carrabile e pedonale;

− dovrà essere predisposto e attuato un piano generale di riqualificazione del verde sia in area pubblica che privata.

i.: La realizzazione di interventi di demolizione e ricostruzione nelle aree collinari ricomprese nei Tessuti e Borghi Storici, deve essere preceduta dall’effettuazione di rilievi e indagini geognostiche, geomorfologiche, idrogeologiche, geologiche e ambientali atti a garantire l’assenza di impatti negativi sugli edifici e sulle infrastrutture circostanti in caso di realizzazione di scavi, fondazioni o costruzioni interrate oltre i 1,5 m di profondità.
j.: In caso di modificazione della destinazione d’uso di interi immobili con trasformazione da altre destinazioni a destinazione direzionale, il reperimento di superfici a parcheggio dovrá avvenire nel lotto di pertinenza nella percentuale massima possibile e comunque con un minimo del 30%; la superficie a parcheggio non realizzata nel lotto di pertinenza o in area limitrofa asservita con vincolo d’uso potrá essere oggetto di monetizzazione.

6. Centro storico minore (A3)

a. Maddalene Vecchie (A3 - P1)

− Per l’ambito di Maddalene Vecchie la relativa scheda individua gli ambiti assoggettati a PUA e a IED convenzionato.

− Nell’ambito assoggettato a PUA gli interventi agli edifici sono volti al recupero e allavalorizzazione degli stessi. È inoltre ammesso l’ampliamento, degli edifici classificati RE, pari al 5% del volume esistente, con un massimo di 150 mc, e nel rispetto degli altri parametri urbanistici ed edilizi. Sono inoltre consentite la demolizione di parti degli edifici esistenti aventi carattere di superfetazione e il riutilizzo delle corrispondenti volumetrie. In carenza di PUA sono ammessi esclusivamente gli interventi diretti agli edifici come classificati dalla scheda.

− Gli interventi sulle aree e sugli edifici individuati nell’ambito a IED convenzionato sono realizzabili sulla base dei seguenti parametri e prescrizioni edilizie e ambientale:

i. ciascuna unità abitativa dovrà essere realizzata applicando le direttive del Prontuario e dovrà integrarsi nel tessuto urbano esistente con particolare cura per gli allineamenti e le vedute da aree pubbliche o di uso pubblico degli immobili assoggettati a tutela;

ii. gli accessi alle nuove costruzioni dovranno essere realizzati in conformità ai vigenti regolamenti comunali e dovranno prevedere un arretramento dei cancelli idoneo per evitare la sosta in strada dei veicoli;

iii. i progetti di ristrutturazione e di nuova costruzione dovranno essere dotati di rilievo dendrologico e di uno specifico progetto del verde redatto da libero professionista abilitato (agronomo forestale o equipollente);

iv.: l’altezza massima delle nuove costruzioni è di 6,50 m e comunque non superiore agli eventuali edifici assoggettati a tutela presenti nelle aree limitrofe;
v.: la Su massima di ciascun edificio è stabilita in 300 mq al netto di eventuali interrati la cui superficie non potrà eccedere il 50% di quella fuori terra;

vi. l’area di pertinenza di ciascuna nuova costruzione non potrà eccedere i 800 mq;

vii. la superficie coperta di ciascuna nuova costruzione non potrà eccedere il 40% dell’area fondiaria di pertinenza;

viii. ad esclusione dello sporto della copertura che non potrà comunque eccedere la dimensione degli sporti già presenti nel contesto, non sono ammessi poggioli o altri elementi archietttonici in aggetto;

ix.: sono ammesse le logge chiuse su almeno tre lati;
x.: nuove recinzioni potranno essere realizzate esclusivamente mediante rete priva di cordolo e corredata da siepe della medesima altezza e in applicazione del Prontuario.

− La realizzazione di edifici a schiera, fermi i parametri sopra indicati che si intendono proporzionalmente adattati al numero delle unità abitative, è ammessa per un numero massimo di tre unità abitative.

− Nella scheda del centro storico minore A3 – P1, inserita nell’Elaborato 5 – Fascicolo Schede Urbanistiche, sono indicate le opere pubbliche e di pubblico interesse di cui alla successiva alinea.

− Il rilascio del titolo abilitativo per la realizzazione di nuove costruzioni è assoggettato alla stipula di convenzione o alla sottoscrizione di atto unilaterale d’obbligo e di apposita garanzia fidejussoria per la partecipazione perequata alla realizzazione delle opere pubbliche e di pubblico interesse indicate nella scheda di cui sopra. In particolare a ciascuna nuova costruzione è correlata la realizzazione di specifiche opere il cui progetto va presentato, previa acquisizione di favorevole parere preliminare dei competenti uffici comunali, contestualmente all’istanza per l’ottenimento del titolo abilitativo.

− Per quanto sopra non specificato si fa riferimento all’Elaborato 7 – Prontuario per la qualità architettonica e la mitigazione ambientale.

b. San Pietro Intrigogna (A3 – P2) − L’intero ambito A3 – P2 è individuato come zone di degrado ai sensi della L 457/1978. − Sono ammessi gli interventi indicati nella scheda A3 – P2 e disciplinati nell’Elaborato 5 –

Fascicolo Schede Urbanistiche e sono altresì sempre ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo per tutti gli edifici esistenti;

7. Complessi e immobili storici e di interesse culturale (A4)

a.: I proprietari e aventi titolo di edifici esistenti non compresi tra quelli classificati e individuati possono proporne l’inclusione, da attuare mediante le procedure di variazione del PI, presentando idonea documentazione storico-architettonica.
b.: Sono sempre ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e restauro e l’idoneo titolo abilitativo può essere rilasciato in corrispondenza delle singole unità edilizie, in conformità alle previste categorie d’intervento.
c.: In assenza del progetto esteso all’intero complesso di interesse culturale non sono ammessi interventi diretti che prevedano: − modificazioni del disegno della facciata o dell’assetto planovolumetrico; − interventi sugli spazi di pertinenza di più unità immobiliari; − interventi di demolizione e ricostruzione; − ricomposizione dei volumi, per l’eliminazione di superfetazioni se regolarmente assentite.
d.: Per gli interventi sulle zone scoperte e libere da costruzioni dovrà essere predisposto un progetto del verde che preveda: − il mantenimento della permeabilità delle superfici e un minimo del 75% delle superfici

scoperte sistemato con terreno vegetale e manto erboso;

− il mantenimento delle essenze arboree di pregio e l’inserimento di nuovi esemplari di specie autoctone o già presenti nell’area;

− la mascheratura delle recinzioni con l’inserimento di siepi vive autoctone (alte minimo a sviluppo completo 1,80 m), in alternativa possono essere realizzate solo staccionate in legno;

− la piantumazione di filari alberati lungo le strade poderali, periferiche e di accesso, lungo i fossati esterni ed interni alla proprietà, nei perimetri dei parcheggi; se non è possibile inserire nuove piantumazioni nell’area perché satura, la piantumazione dovrà avvenire nell’area pubblica più prossima a quella d’intervento che il Comune indicherà.

e.: Negli spazi scoperti sono ammessi gli interventi che non determinino frazionamento mediante recinzione.
f.: Per gli edifici esistenti, frutto di nuova costruzione o di precedenti ricomposizioni di volumi, ma comunque legittimi o legittimati e non individuati dal PI, gli interventi di ristrutturazione, anche con demolizione e ricostruzione, sono ammessi mediante IED quando rispettino i seguenti criteri e parametri: − non incrementino la superficie coperta o lastricata; − non ricadano nelle fasce di rispetto del Codice della Strada; − non ricadano in aree assoggettate a PAI (P3, P4); − non ricadano in zone di tutela paesaggistica; − non superino l’altezza esistente qualora l’edificio supera i 7 m; diversamente, non

possono superare i 7 m;

− stiano ad una distanza di almeno 5 m dai confini di proprietà, fatte salve le altre distanze da confini, o prevedano l’acquisizione di autorizzazione, da registrare e trascrivere, del proprietario confinante;

− le nuove costruzioni fuori terra siano realizzare in aderenza o mantengano una distanza minima pari almeno all’altezza dagli esistenti edifici oggetto di restauro o di ristrutturazione senza demolizione;

− sia rispettata la distanza di 10 m tra pareti di cui anche solo una finestrata.È consentito a fronte della completa demolizione di costruzioni accessorie pertinenziali, per una volumetria massima di 150 mc, accorpare il volume all’edificio principale, la cui altezza non può superare l’edificio esistente a cui fa riferimento l’ampliamento e nel rispetto degli obiettivi di tutela.

g.: Ad eccezione del limite volumetrico, se non diversamente ed espressamente previsto dalle presenti norme, le medesime disposizioni vanno osservate anche in caso di IED per la realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia ed estesi a tutti gli immobili di proprietà.
h.: Altri interventi che non rispettino detti criteri e parametri saranno assoggettati a preventiva formazione di PUA esteso all’intero ambito.
i.: L’organo comunale competente potrà ammettere in sede di adozione del PUA con motivato parere, sulla base degli studi storico-critici, della organica valutazione dei beni compresi nell’ambito e dei rilievi prodotti, la suddivisione in più unità minime d’intervento e un maggiore o minore grado di protezione.

8. Parchi, giardini e spazi scoperti privati di interesse storico-ambientale (A5) I parchi, i giardini e gli spazi scoperti privati di interesse storico-ambientale sono individuati nell'Elaborato 3 – Zonizzazione. Tali ambiti non possono essere alterati nella loro giacitura, conformazione ed estensione. Sono pertanto ammessi esclusivamente interventi che non compromettono la loro integrità e conservazione

o i caratteri storici e ambientali propri del luogo. A tal fine sono da conservare gli elementi storico-architettonici, i beni ivi presenti, le alberature e gli elementi vegetazionali di pregio naturalistico o di valore storico-ambientale, salvo la loro sostituzione per ragioni fitosanitarie con esemplari della stessa specie, ovvero, il ripristino dei caratteri storici e ambientali preesistenti, in armonia con l'attuale stato dei luoghi, sulla base di un'analisi storica documentata. Sono inoltre ammessi gli interventi volti all'eliminazione degli elementi di degrado o incongrui con il carattere storico ambientale del luogo stesso. Per gli edifici presenti nell'ambito individuato sono sempre ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e restauro in corrispondenza anche delle singole unità edilizie, e comunque in conformità alle previste categorie di intervento indicate dal PI.