1.Distanze minime tra fabbricati (Df)
In tutte le zone, salvo particolari disposizioni, è prescritta la distanza minima tra pareti finestrate pari all’altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di 10 m.
È definita come distanza minima, misurata ortogonalmente, la distanza che intercorre tra la superficie coperta dei fabbricati, così come definita alla lett. h. dell’art.17.
Sono ammesse distanze minime inferiori a 10 m nei seguenti casi:
a.per interventi di risanamento conservativo;
b.negli ambiti assoggettati a intervento puntuale con valore planivolumetrico che prevede distanze inferiori;
c.per adempimento a normative specifiche definite da apposite disposizioni legislative (cappotti per contenimento energetico, ecc.).
Per tutti questi casi vanno osservate le distanze previste nel presente piano e, se non prevista, le sole disposizioni dettate dal Codice Civile.
Si considera finestrata la parete, continua, che sia interessata da fori che costituiscono vedute ai sensi dell’art. 900 del Codice Civile. Nel caso di pareti discontinue si devono considerare separatamente le singole parti.
La distanza minima può essere ridotta se trattasi di pareti non finestrate e se è intercorso un accordo con i proprietari confinanti con atto da trascriversi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, da allegare alla richiesta di permesso di costruire, oppure anche senza accordo, qualora preesista parete non finestrata in confine.
Se esistono nelle proprietà limitrofe edifici costruiti anteriormente al 27/28 luglio 1979, data di adozione della Variante Generale al PRG che ha introdotto la disposizione, con distanze dai confini inferiori a quelle previste dal successivo comma 3., le nuove costruzioni debbono rispettare egualmente le distanze tra fabbricati salvo il caso di strumento attuativo con previsioni planivolumetriche che interessi anche detti edifici presenti in proprietà limitrofe.
La data di costruzione degli edifici esistenti di cui ai precedenti capoversi è quella risultante dal certificato di agibilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori, oppure quella comunque accertata.
I distacchi tra gli edifici vengono misurati in direzione perpendicolare alle due superfici opposte (prospicienza diretta). Il distacco tra pareti finestrate dello stesso edificio non viene computato nelle rientranze degli edifici qualora il rapporto tra profondità e larghezza delle rientranze sia inferiore a 1/3 (un terzo).
Nelle misurazioni tra i livelli zero di due lotti adiacenti, uno oggetto di intervento e l’altro già edificato, la proiezione va calcolata con riferimento al piano del lotto più basso e con una inclinazione di 45 gradi.
2.Distanze minime tra fabbricati fra i quali siano interposte strade (Ds)
Salvo specifiche disposizioni di zona, le distanze minime tra fabbricati fra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli, con l’esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio dei singoli edifici o di insediamenti, debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
a.5 m per lato, per strade di larghezza inferiore a 7 m;
b.7,50 m per lato, per strade di larghezza compresa fra 7 m e 15 m;
c.10 m per lato, per strade di larghezza superiore a 15 m.
Qualora le distanze fra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa.
Ove non sussistano esigenze di allineamento, ammissibili ai sensi dell’art. 22, per strade vicinali o a fondo cieco, deve essere prevista una distanza minima assoluta di 5 m dal ciglio della strada.
Le distanze di cui alle lett. a., b. e c. si applicano anche nel caso di un singolo fabbricato rispetto alla strada.
3.Distanze minime dei fabbricati dai confini di proprietà (Dc)
Salvo specifiche disposizioni di zona, per tutte le nuove costruzioni la distanza minima dal confine di proprietà deve essere pari alla metà dell’altezza del fabbricato, con un minimo di 5 m.
Distanze inferiori possono essere concesse previo accordo con i proprietari confinanti con atto da trascriversi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
È ammessa la costruzione a confine di proprietà, se sul confine preesiste una parete o parti di parete non finestrata, oppure in base a presentazione di un progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza.
Le distanze dai confini vengono misurate radialmente rispetto alla sagoma dell’edificio in modo che ogni punto della sagoma rispetti la distanza prescritta. Previo accordo con i proprietari confinanti degli edifici esistenti di cui ai precedenti capoversi, la distanza dai confini potrà essere inferiore qualora sia rispettata la distanza minima tra fabbricati.
4.Distanze dai confini di zona (Dz)
Al fine della determinazione della distanza dei fabbricati dai confini tra le zone urbanistiche si applicano i criteri del precedente comma 3. per le distanze dai confini di proprietà. È ammessa la costruzione alla distanza minima di 3 m dal confine di zona nel caso di confine tra zone residenziali e produttive da un lato e zone agricole dall’altro se appartenenti alla medesima proprietà.
5.Modalità di calcolo
a.Le distanze si misurano dalla superficie esterna dei muri o di qualsiasi avancorpo o elemento, purché rientrino nel calcolo della superficie coperta. Ai fini del calcolo delle distanze va considerata l’altezza di ciascuna parete.
b.Per distanza fra corpi di fabbrica che si fronteggiano si intende la minore fra quelle risultanti dalla proiezione ortogonale sulle varie fronti di ognuno dei due fabbricati sull’altro, misurata secondo quanto sopra specificato.
c.Non vengono considerati ai fini delle distanze dai confini e dei distacchi fra fabbricati, anche i corpi di fabbrica emergenti dal piano di campagna originario per non più di 1,00 m e le costruzioni accessorie (garage, tettoie, ecc.) di altezza non superiore a 2,50 m esistenti al 27/28 luglio 1979, data di adozione dello strumento urbanistico generale o sua variante che ha introdotto la disposizione.
d.Per altezza delle pareti, ai fini del computo delle sole distanze, deve intendersi l’altezza del paramento esterno dell’edificio riferita a ogni punto del perimetro dello stesso. La stessa va misurata sulla verticale tra il punto di spiccato dal terreno e il punto di incontro tra superficie esterna della parete e l’imposta della copertura misurata all’estradosso, comprensiva di eventuale cornice in presenza di timpano, o la quota superiore del parapetto cieco in caso di copertura a terrazza.
e.Nel caso di coperture a due falde con pendenza superiore al 40% e con altezza del timpano maggiore a 2,50 m, e per coperture curve, l’altezza per il solo calcolo delle distanze va riferita alla media tra punto minimo e massimo della copertura.
6.Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti punti nel caso di PUA con previsioni planivolumetriche e schede puntuali a eccezione delle distanze dal perimetro dell’ambito, che non siano prospicienti strade pubbliche, e di quelle dagli edifici esterni al medesimo perimetro.